读国家数据 坐等库存量上升︱刘德科
有两个指标非常有用
PM9:00, Dec.17th,2018
文|刘德科
1st
如何用国家统计局的官方数据,来判断全国楼市趋势?
他们的很多数据都是扭曲的。但当前阶段还是有两个指标非常有用:一是二手房价格下跌城市的数量,二是全国库存的升降量。
2nd
第一个指标,即二手房价格下跌城市的数量,藏在国家统计局每月发布的《70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中,你可以去数一数。11 月份的数据是前两天(12 月 15 日)公布的,跟历史数据对比一下,你就有感觉:二手住宅环比下跌的城市,11 月份是 17 个,10 月份是 14 个,9 月份是 7 个,8 月份是 2 个。
下跌城市数量,一路扩大。跟历史最惨状况比一下:最惨的月份是 2014 年 11 月,70 个城市无一上涨,67 个出现下跌,3 个是不跌不涨,涨跌幅 0%(这是当时更有参考性的一手房数据,由于现在的一手房数据处于失真状态,所以二手房的数据相对更具参考性)。
所以,和最惨的月份相比,现在还不算什么。会不会像 2014 年那么惨?这将取决于决策层的选择,是选择忍受还是选择妥协。
目前我们的预测是:下跌城市至少会超过半数,即至少 35 个城市在同一个月份里会出现二手房价格环比下跌。
3rd
第二个指标,即全国库存的升降量,藏在国家统计局每月发布的《全国房地产开发投资和销售情况》,在第二部分的最后一段第一句。
11 月份的数据是三天前(12 月 14 日)公布的,我们也跟历史数据对比一下——
▼2018年全国商品房月度销售量
月份 | 月度销售量 | 库存下降量 |
11月 | 15487万㎡ | 162万㎡ |
10月 | 13804万㎡ | 401万㎡ |
9月 | 16839万㎡ | 682万㎡ |
8月 | 12484万㎡ | 555万㎡ |
7月 | 12847万㎡ | 656万㎡ |
6月 | 20734万㎡ | 927万㎡ |
5月 | 14217万㎡ | 677万㎡ |
4月 | 12104万㎡ | 642万㎡ |
3月 | 15455万㎡ | 1138万㎡ |
1-2月 | 14633万㎡ | 455万㎡ |
可以看到:虽然月度销售量没有明显下降,但是 6 月份之后,每个月的库存下降量持续变弱——从 6 月份的 927 万㎡到 11 月份的 162 万㎡,一路变弱。
按此趋势,库存下降很可能会变成库存上升。
我们可以着重关注的观测点是:全国库存量什么时候出现上升?如果持续三个月库存量上升,决策层才有可能调整政策。才有可能。
4th
决策层可能还会有一个错觉:从数据上看,2018 年这一整年的楼市依然很强劲啊。
我们以 2017 年作为参照系(因为 2017 年是一个大年,即巅峰年份),今年全国楼市的各项积极指标都会超过 2017 年。今年还没结束,仅看今年 1-11 月份的数据,除了销售面积跟 2017 年全年有一些差距以外,其他指标都已达到 2017 年全年水平了。
▼2018年1-11月与2017年各项指标对比
2018年1-11月 | 2017年 | 完成度 | |
开发投资额 | 110083亿元 | 109799亿元 | 100.3% |
新开工面积 | 188895万㎡ | 178654万㎡ | 105.7% |
销售面积 | 148604万㎡ | 169408万㎡ | 87.7% |
销售金额 | 129508亿元 | 133701亿元 | 96.9% |
购地面积 | 25326万㎡ | 25508万㎡ | 99.3% |
购地价款 | 13746亿元 | 13643亿元 | 100.8% |
所以,如果你想中央立马调楼市整调控风向(扭曲的限价政策除外),恐怕暂时只能在梦境里而已。
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